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09/06/2020

Una bussola per il valore giusto

Il SETTIMANALE di QI - Cristina Giua

Il focus-group de ilQI Live! sulle valutazioni immobiliari in tempo di crisi
Come per i primi tre appuntamenti in streaming (su Appalti Privati, Stadi e Codice degli Appalti pubblici, a cui abbiamo dedicato spazio su il Settimanale de ilQI del 16, 23 e del 30 maggio) anche questo focus-group ha preso avvio dagli interventi di tre moderatori: Piercarlo Rolando , CEO di RINA Prime Value Services ; Vincenzo Mangalaviti , Direttore Portfolio Management di Polis Fondi SGR e Rosario Grimaldi Head of Office and Commercial di InvestiRE SGR . Ha premesso Rolando nel suo intervento: "La valu tazione dell'immobile si avvicina al valore di mercato nei casi in cui non c'è asimmetria informativa tra le parti e soprattutto quando venditore e compratore hanno una parità di forza contrattuale". L'equilibrio si spezza quando il venditore si trova, per vari motivi, in una situazione di svantaggio: "non si parla allora più di valore di mercato - ha sottolinea to - ma di valore di liquidazione che può discostarsi molto da quello di mercato: questa è la principale ragione per cui si vedono esempi di operazioni con differenze significative tra valore di mercato e prezzo di vendita". La valutazione resta comunque un punto di riferi mento essenziale per investitori e fondi perchè fornisce un parere di congruità, con un range che tuttavia cambia in base al livello di incertezza del mercato. Chiamato in causa come gestore di fondi immobi liari, Rosario Grimaldi ha portato nella discussione il punto di vista di una SGR come InvestiRE: "il prezzo giusto di un immobile - secondo Grimaldi - lo fa la strategia che il gestore ha su quel determinato asset. Tutto dipende infatti da come lo si valorizza, da come lo si trasforma, da come si lavora l'asset: senza strategia il prezzo dell'immobile, anche se buono, diventa un elemento di minor efficacia". Nella strategia di lungo periodo gioca certamente un ruolo di primo piano la data di scadenza del fondo. Su questo aspetto è intervenuto Vincenzo Manga laviti di Polis Fondi SGR: "Di fronte ad una scadenza inderogabile, dove possiamo tuttavia usufruire di un periodo di proroga di 3 anni, dobbiamo fare i conti con il nostro mandato, ovvero: vendere, capendo in che momento di mercato siamo, fare una valutazio ne che sia coerente con le necessità di scadenze del fondo e avere il miglior trattamento possibile per i nostri sottoscrittori". Come noto, ogni sei mesi i fondi hanno l'obbligo di legge di chiedere una valutazione dei propri asset, sulla base della quale andranno a fare il rendiconto e la valorizzazione del NAV. "Ricordiamo però - ha aggiunto Mangalaviti - che noi abbiamo sì l'obbligo di chiedere le valutazioni, ma possiamo discostarci dalla valutazione dell'esperto nel momento in cui, per motivi di strategia di gestione, non riteniamo di dover acquisire quel valore a rendiconto, dandone informativa sia alla Banca d'Italia che al valutatore stesso, spiegando i motivi di questo scostamento". Situazione che tuttavia accade di rado, perché di regola valutatore e SGR sono allineati sui criteri di stima contenuti nelle Linee Guida dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana): "La valutazione è una scienza probabilistica - ha ricordato Rolando - dove defi niamo il più probabile dei valori, dettato da quante più informazioni disponibili abbiamo e che derivano dalla conoscenza del mercato e di immobili simili a quello che è oggetto di valutazione. I valutatori, grazie all'adozione delle Linee Guida, sono tenuti a indicare le assunzioni e gli elementi che hanno portato alla determinazione del valore e eventi importanti che possono modificare il valore raggiunto nei semestri precedenti". Terminata la prima parte del focus-group de ilQI Live! , la seconda parte è tutta dedicata alle domande dei partecipanti per i tre moderatori. Tra gli interventi segnaliamo quelli di Alessandro Villa , Key Account di Alpac e di Nadia Crisafulli , Operations Manager di Patrigest (Gruppo Gabetti) . Villa ha chiesto "come i valutatori affrontano la questione delle perizie tecniche". "In alcuni casi - ha specificato Villa - sia mo stati infatti chiamati per fare perizie tecniche su facciate e serramenti e abbiamo anche proposto piani per interventi di riqualificazione". Rolando ha ri sposto mettendo l'accento sul tema della conformità tecnica dell'immobile, ricordando i diversi protocolli di valutazione (Full e Drive By, in particolare), guardati con attenzione dagli investitori, soprattutto internazionali: "Il protocollo di valutazione Full - ha detto Rolando - include anche le due diligence su profili tecnici, ambientali, urbanistici, catastali e per questo consente il massimo grado di conoscenza dell'immobile". La domanda d'attualità arriva da Nadia Crisafulli, che ha chiesto: "È più difficile, in questo momento, rac cogliere dati sugli immobili, per il rallentamento delle transazioni e per le conseguenze del Covid: quali sono i rischi e come possano essere mitigati da chi le valutazioni le fa ma soprattutto per chi le riceve?" La trasmissione completa e trasparente delle informazioni sugli immobili resta più che mai la base, come ha spiegato Mangalaviti, che ha portato l'esempio di Polis SGR: "Siamo in contatto con i valutatori per dare riscontro, settimana per settimana, su cosa sta accadendo all'interno di ciascun fondo di tipo Core. Un po' più complessa la situazioni per i fondi di svi luppo con progetti in itinere: qui sappiamo, ad esempio, che la domanda di prodotto immobiliare di tipo residenziale resterà buona: dovremo invece stare più attenti ad altre categorie, a partire da hospitality e centri commerciali". L'intervento conclusivo del focus-group spetta a Luigi Donato , Capo del Dipartimento Immobili e Appalti di Banca d'Italia , a cui fa capo un patrimonio di immobili su tutto il territorio nazionale, soprattutto palazzi cielo-terra, spesso con un valore artistico-architettonico: "Abbiamo in corso una serie di operazioni di dismissione che stanno procedendo - ha raccontato Donato -. Qualche acquirente ha chiesto di dilazionare l'operazione o di rivedere il prezzo: in definitiva, dovremo rivedere i valori, altrimenti il meccanismo delle dismissioni rischia di fermarsi".

PERSONA

PIERCARLO ROLANDO

SOCIETÀ

RINA PRIME VALUE SERVICES

PERSONA

ROSARIO GRIMALDI

SOCIETÀ

INVESTIRE SGR

PERSONA

VINCENZO MANGALAVITI

SOCIETÀ

POLIS FONDI SGR

PERSONA

NADIA CRISAFULLI

SOCIETÀ

PATRIGEST

PERSONA

SOCIETÀ

LUIGI DONATO

BANCA D'ITALIA

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