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17/11/2020

Superbonus e Covid, così si scansano gli ostacoli *

La Stampa - GLAUCO BISSO CARLO GRAVINA

Assemblee, appalti, assicurazioni
Con il virus Sars-Cov2, progettare, appaltare ed eseguire interventi come alcuni di quelli coperti dal superbonus al 110%, significa includere il rischio in ogni fase, sia nei tempi che nei costi. E l'incertezza incide sempre sui prezzi. Nella tabella in pagina alcune indicazioni utili, passo dopo passo, che risolvono le principali criticità. Anche se i costi del finanziamento-ponte potrebbero essere un po' più elevati se l'impresa dovrà ritardare i lavori, non per sua colpa, questo non sarà motivo di revoca del finanziamento da parte della banca. Assenti al momento le coperture assicurative anti Covid. Adeguata la valutazione, raccolte le offerte, con attribuzione a impresa e cessione del credito a banca o assicurazione o altro soggetto o "chiavi in mano", tramite un unico appaltatore, il cosiddetto General Conctractor, tutto passa in assemblea di condominio. Se le delibere non sono pienamente legittime per forma, diventano comunque definitive se non sono impugnate entro trenta giorni, secondo i termini dell'articolo 1137 del Codice civile. Se invece sono illegittime circa l'oggetto, queste possono essere nulle e quindi prive di effetti giuridici. Dopo le modifiche al decreto Agosto, è possibile deliberare - con il terzo del valore millesimale - i lavori, il finanziamento e la cessione del credito. C'è chi sostiene che la delibera sia comunque illegittima se relativa a lavori individuali trainati, alla cessione del credito fiscale e anche al finanziamento, perché riguardano diritti individuali. Ma la norma ha così cercato di risolvere il blocco dovuto all'unanimità che in condominio non si raggiunge mai ed è una possibilità in più molto importante. In generale un'assemblea, anche in videoconferenza, se convocata e realizzata rispettando tutte le procedure di legge, non mette a rischio la partenza dell'iter per richiedere il bonus, inclusa la cessione del credito. I rischi in assemblea Le domande-risposte più frequenti (Faq) di sintesi al Dpcm del 3 novembre scorso, stabiliscono che l'assemblea si può fare in presenza, ma occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e l'uso dei dispositivi di protezione individuale. È però "fortemente consigliato" svolgere la riunione dell'assemblea in modalità a distanza. Riunire l'assemblea in presenza è difficilissimo, per la carenza di spazi adatti - occorrono circa sette metri quadrati a testa per partecipante alla riunione - adeguatamente ventilati, con corridoi separati di ingresso e uscita. Poco probabile poi che, nel corso di un'assemblea di varie ore, tutti i presenti mantengano correttamente la mascherina, specie se intercorrono discussioni animate. Con la possibilità che il rischio contagio possa aumentare. Ci sono poi le limitazioni per le zone gialle, arancioni e rosse. Per le persone più a rischio, anziani, immunodepressi, obesi, l'assemblea è da evitare. Di qui la loro esclusione, in concreto, dalla decisione per il 110%, forse la più importante mai presa per la vita del condominio. L'assemblea in presenza è costosa e rischiosa. Quella in videoconferenza non costa e si realizza più facilmente. La riunione in videoconferenza La possibilità di svolgere l'assemblea in videoconferenza è oggetto di interpretazioni controverse riportate a fianco. L'11 novembre è stato approvato dal Senato, e con ogni probabilità diventerà legge con il passaggio alla Camera, l'emendamento 5.0.6 al decreto legge 125-2020, che elimina la necessità del consenso di tutti i condomini all'assemblea in videoconferenza e inserisce quella della sola maggioranza (tra le proteste di alcuni addetti ai lavori, a cominciare da Confedilizia, secondo cui la norma intacca i diritti di chi non sa utilizzare i mezzi telematici). Per la videoconferenza la app più utilizzata è Google Meet: si può accedere con pc, tablet, lo strumento più semplice è il telefonino e chi sa usare WhatsApp non ha problemi. La disponibilità dell'amministratore di condominio a effettuare prove di collegamento, eliminerà imprevisti. Molti gli amministratori che hanno realizzato le assemblee online e la partecipazione raggiunge facilmente maggioranze "bulgare", mai viste prima. - © RIPRODUZIONE RISERVATA

110%: le istruzioni anti Covid, per non sbagliare

L'ASSEMBLEA PER DEFINIRE I LAVORI IL PROGETTO APPALTO E ASSICURAZIONI ESECUZIONE DEI LAVORI I PROBLEMI SPOSTAMENTO Secondo il Dpcm del 3 novembre sono limitati gli spostamenti in tutta Italia dalle 22 alle 5 se non per motivi di lavoro, situazioni di necessità o di salute; nelle zone arancioni sono inoltre limitati comunque gli spostamenti in entrata ed in uscita dal Comune con le medesime esclusioni; nella zona rossa, è vietato ogni spostamento anche all'interno di ogni Comune, con le medesime esclusioni. L'articolo 1 comma 9 del Dpcm del 3 novembre, inoltre, prevede che "sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi, a eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza; ...è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza". CONTAGIO La disposizione di ordine pubblico, a tutela della salute, raccomanda fortemente di non partecipare alle assemblee se non in videoconferenza. Inoltre sussistono i limiti di movimento notturni nella zona gialla, oltre ai diurni nelle zone arancione e rosse. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, modificato dalla legge 126 del 2020 dispone che l'avviso di convocazione dell'assemblea, ... deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. ..... Comma 6. Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione VIDEOCONFERENZA Il nuovo comma 6 ha più interpretazioni che confliggono tra loro. Il Senato ha introdotto una modifica che permette di autorizzare all'assemblea in videoconferenza con il consenso, espresso anche fuori della riunione, della maggioranza dei condomini RILIEVI Per il progetto esecutivo, se non si hanno rilievi accurati dal progetto originario dell'edificio, occorre accedere alle unità immobiliari, specie se sono presenti impianti autonomi, per redigere il documento (certificazione energetica Ape) che fotografa la situazione iniziale, base per valutare i lavori necessari a realizzare il salto delle due classi energetiche. L'accesso potrebbe essere impedito dalle raccomandazioni previste dal Dpcm del 3 novembre che all'articolo 1 comma 9 prevede che "con riguardo alle abitazioni private è fortemente raccomandato di non ricevere persone diverse dai conviventi, salvo che per esigenze lavorative o situazioni di necessità e urgenza" INADEMPIENZE L'articolo 91 del decreto Cura Italia, convertito nella legge 27/2020, inserisce nel codice degli appalti pubblici il comma 6-bis che prevede che non può essere eccepito al debitore (per esempio l'appaltatore) l'inadempimento generato da cause riconducibili all'emergenza epidemiologica da Covid 19 (articoli 1218 e 1223 del codice civile) Ogni inadempimento causato dalla pandemia può essere valutato come causa di forza maggiore e non è imputabile né al professionista né all'impresa. Nel contratto di appalto occorre contemplare il rischio Covid e cosa accade se uno o più addetti sono contagiati e quali sono gli effetti di eventuali lockdown, locali o generalizzati, anche per l'approvvigionamento dei materiali SICUREZZA L'adozione dei protocolli di sicurezza comporta maggiori tempi e costi LE SOLUZIONI Per l'organizzazione dell'assemblea in videoconferenza si può utilizzare anche WhatsApp. L'amministratore potrà realizzare alcune prove di connessione, per spiegare a tutti come accedere. Saranno pure utili riunioni informative. La sicurezza dal rischio del contagio compensa le difficoltà dei primi tentativi. Le interpretazioni della nuova disposizione di legge, sono tre, ciascuna alternativa all'altra: L'assemblea in video conferenza si può fare: A) senza condizioni, come previsto dal comma 3. Il comma 6 regola solo il caso dell'accesso all'assemblea di presenza da parte di condomini che vi accedono da remoto, con il consenso dei presenti. B) se è stata votata l'integrazione della possibilità nel regolamento di condominio con la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio in assemblea in presenza C) solo se è stata approvata da tutti i proprietari nessuno escluso. Può essere valida anche la sottoscrizione progressiva di un documento, ma è da realizzare anch'essa in presenza. SOLUZIONE: organizzare l'assemblea in videoconferenza, con prove di collegamento preliminari, per insegnare a tutti come partecipare. Per essere certi della validità delle decisioni prese in ogni caso occorre attendere 30 giorni dalla ricezione del verbale prima di dare attuazione alla delibera. Il vizio di convocazione è vizio di annullabilità, per cui l'impugnazione va promossa entro i termini di cui all'articolo 1137 codice civile Nell'eventuale accesso alle abitazioni occorre che siano mantenute le distanze, la mascherina e arieggiati i locali. L'intervento deve essere il più rapido possibile: in genere vengono esaminati lo spessore delle pareti, le caratteristiche dei serramenti e nel caso di impianti autonomi una foto del libretto di impianto in modo da evitare l'esame della caldaia Prima della firma del contratto occorre prevedere ogni conseguenza, anche economica, del rallentamento dei lavori o del fermo di cantiere a causa della pandemia. Le assicurazioni non coprono il risarcimento del danno contrattuale o extracontrattuale da pandemia Nel piano della sicurezza sono contemplati i maggiori costi ed inclusi nei prezzi, asseverati dal tecnico come congrui. In questo modo i maggiori costi rientrano nei valori cedibili al 110% .Il maxi risparmio introdotto dal decreto Rilancio

Chi ne può usufruire e per quale tipo di immobili

I lavori trainanti e trainati Categoria A/1, l'eccezione

L'asseverazione del tecnico e le polizze assicurative

I vantaggi fiscali, tutte le opportunità

1Il superbonus è un'agevolazione introdotta dal decreto Rilancio che porta al 110% la detrazione fiscale delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi di efficienza energetica e antisismici e per l'installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici. Le misure si aggiungono agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (sismabonus) e di riqualificazione energetica (ecobonus). 2Il superbonus si applica agli interventi effettuati da: condomìni; persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa che detengono l'immobile oggetto dell'intervento; Istituti autonomi case popolari (Iacp); cooperative di abitazione a proprietà indivisa; onlus e associazioni di volontariato; associazioni e società sportive dilettantistiche per lavori sugli spogliatoi. I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali. 3I lavori si dividono in trainanti e trainati. I primi (possibili anche sulle case A/1) sono necessari per avere il 110% sui trainati. Tra i trainanti l'isolamento termico delle superfici opache verticali (cappotto termico) con un'incidenza superiore al 25% e la sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale con il quale si ha il passaggio di due classi energetiche. Tra i trainanti la sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale con generatori di calore a condensazione classe A. Tra i trainati, la sostituzione di infissi e l'installazione di pannelli solari. 4Per utilizzare il superbonus è necessario che il lavoro venga garantito da un tecnico abilitato, che dovrà stabilire sia che l'intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti dalla norma, sia che le spese sostenute per effettuare i lavori sono congrue e corrispondenti alle opere stesse. I tecnici abilitati possono rilasciare le asseverazioni dopo aver stipulato una polizza ( massimali di almeno 500.000 euro) con l'obiettivo di garantire, in caso di difformità o errori, i clienti e lo Stato in caso di risarcimenti. 5La detrazione del 110% va ripartita in 5 quote annuali di pari importo entro i limiti di capienza dell'imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In alternativa, si può scegliere lo sconto immediato in fattura o la cessione del credito, che può essere così disposta: in favore dei fornitori di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi; di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d'impresa, società ed enti); di istituti di credito e intermediari finanziari. I soggetti che ricevono il credito possono a loro volta cederlo.Quando non si può usare il superbonus: le alternative 25° Edificio con facciate monumentali, con rifacimento di intonaco inferiore al 10% della superficie disperdente lorda e in zona ammissibile Poggiolo, in facciata con il rifacimento di intonaco inferiore al 10% della superficie disperdente lorda e in zona ammissibile Isolamento del sottotetto riscaldato Sostituzione della caldaia, con valvole termostatiche e termoregolazione evoluta sulla temperatura dell'acqua di mandata Isolamento del sottotetto "freddo", nell'ambito di manutenzione straordinaria Sostituzione della caldaia con innovazioni, tali da poter essere ricompresa nella manutenzione straordinaria, con altra a condensazione in classe A, senza interventi sull'impianto 90% Bonus facciate 65% Ecobonus 65% Ecobonus 50% Ristrutturazioni edilizie 50% Ristrutturazioni edilizie Non è previsto alcun limite di spesa, se non per la capienza della detrazione Su involucro di edifici esistenti (per esempio pareti, finestre, tetti e pavimenti) Impianti termici Involucro di edifici esistenti (pareti, finestre, tetti, pavimenti) Così come per tutti gli altri bonus, bisogna effettuare i pagamenti con bonifici parlanti TETTO DI SPESA (euro) 60.000 30.000 60.000 96.000
INCENTIVI LA GUIDA ALLE NORME