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10/12/2020

L’appalto deve sempre essere deliberato dall’assemblea

Il Sole 24 Ore - Supplemento - Ettore Ditta

LA GESTIONE LE SPESE/ LAVORI
Nel condominio viene impiegato il contratto di appalto in varie occasioni: per l'esecuzione di lavori di manutenzione delle parti comuni e per l'installazione e l'esercizio di impianti condominiali, come la centrale termica o l'ascensore. Come sempre, spetta all'organo decisionale (l'assemblea) approvare, con le maggioranze previste, ogni decisione sul contenuto dell'appalto e sull'importo dei pagamenti. Invece l'organo esecutivo (l'amministratore) deve occuparsi soltanto degli aspetti formali (predisposizione e formalizzazione) e dell'esecuzione del contratto, eseguendo i pagamenti alle scadenze dopo avere raccolto le rate dai condomini. L'unica possibilità di esecuzione di lavori in autonomia da parte dell'amministratore riguarda il caso delle opere di manutenzione straordinaria con carattere urgente, per le quali però deve riferire alla prima assemblea; invece per la manutenzione straordinaria non urgente e per le innovazioni va preventivamente approvata una specifica delibera dall'assemblea, anche in modo da costituire l'apposito fondo speciale obbligatorio che deve avere l'importo uguale all'ammontare dei lavori oppure, se il contratto prevede il pagamento graduale dei lavori in relazione al loro progressivo stato di avanzamento, ai singoli pagamenti (articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile). Per quanto riguarda la fase deliberativa, l'opera oggetto dell'appalto va indicata in un apposito punto dell'ordine del giorno dell'assemblea, che può essere pure quella ordinaria, anche se accade spesso che venga convocata un'apposita adunanza, soprattutto quando i lavori sono molto complessi 0 di valore elevato. Le imprese scelte dall'assemblea devono essere iscritte alla Camera di commercio e munite di Dure e l'amministratore deve verificarne l'idoneità tecnica e professionale. A seconda del tipo di opere da realizzare variano le maggioranze deliberative necessarie: • riparazioni ordinarie: è sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza ordinaria (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio); • ricostruzione dell'edificio e riparazioni di notevole entità: bisogna sempre raggiungere la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma4, del Codice civile (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio); • innovazioni: è sempre necessaria l'apposita maggioranza qualificata dettata dall'articolo 1136, comma 5 (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio), anche se per le barriere architettoniche, i parCONDOMINIO FACILE cheggi, gli impianti di riscaldamento e altri casi sono previste specifiche maggioranze agevolate. Una nuova maggioranza è contenuta adesso nell'articolo 119, comma 9bis, del DI 34/2020, come risulta secondo la versione definitiva dell'articolo 63, comma 1, del Di 104/2020, che per le deliberazioni dell'assemblea relative all'approvazione degli interventi sugli incentivi per l'efficienza energetica, sul sisma bonus, sul fotovoltaico e sulle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, e per gli eventuali finanziamenti degli stessi, nonché all'adesione, invece delle detrazioni fiscali, all'opzione per la cessione o per lo sconto secondo l'articolo 121 del Di 34/2020, ne prevede l'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. L'articolo 1667 del Codice civile detta una garanzia generale a carico dell'appaltatore per difformità 0 vizi dell'opera che devono essere denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta; e inoltre l'azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell'opera. Esiste anche una specifica garanzia che opera per l'appalto ed è prevista dall'articolo 1669 del Codice civile, che, per gli edifici e per le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, attribuisce la responsabilità all'appaltatore verso il committente e i suoi aventi causa per dieci anni in caso di rovina 0 gravi difetti dell'opera, ma impone di denunciare il vizio entro un anno; e il diritto al risarcimento si prescrive in ogni caso dopo un anno dalla denunzia. © RIPRODUZIONE RISERVATA LA PAROLA Costituisce attribuzione dei consiglieri la scelta del contraente per l'esecuzione di lavori di appalto e il riparto del relativo corrispettivo? L 'assemblea può incaricare una commissione formata dai consiglieri di esaminare i preventivi di spesa o altro, ma il vincolo peri condòmini sorge solo dopo l'approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea (Cassazione, sentenza 25839/2019)

IL CASO RISOLTO

Manutenzione straordinaria,serve la delibera

La manutenzione straordinaria richiede un diverso trattamento in assemblea rispetto a quella ordinaria? Sì, viene distinta da quella straordinaria in base alla normalità dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (Cassazione ordinanza 20136/2017) e quindi le spese che, seppur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, richiedono sempre la deliberadell'assemblea (Cassazione 10865/2016). Perciò quando l'amministratore, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, dispone l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinariae conferisce a un professionista l'incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non sorge alcun obbligo a carico del condominio (Cassazione 20136/2017). Infatti l'obbligazione è riferibile al condominio solo se l'amministratore, ai sensi dell'articolo 1135 del Codice civile, abbia commissionato lavori urgenti e indifferibili a nome del condominio stesso (Cassazione 2807/2017)

IL CASO RISOLTO

I gravi difetti dell'opera

I gravi difetti previsti dall'articolo 1669 del Codice civile, che determinano la responsabilità dell'appaltatore verso il committente e i suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone il normale utilizzo; e quindi rilevano pure vizi che non impediscono del tutto l'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, anche se incidono solo su parti comuni dell'edi- ficio e non sulle singole proprietà dei condomini (Cassazione 24230/2018). Rientra fra gli atti conservativi dell'amministratore disciplinati dall'articolo 1130 del Codice civile pure l'azione prevista dall'articolo 1669 diretta a rimuovere i gravi difetti dì costruzione che riguardano l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, trattandosi di causa comune di danno che abilita ad agire per il risarcimento in alternativa l'amministratore e i singoli condomini (Cassazione 2436/2018)
I preventivi e il contratto Il preventivo Prima che si svolga l'assemblea per l'approvazione delle opere, i condòmini, direttamente o tramite l'amministratore, devono richiedere a più imprese i loro preventivi sulla base di un capitolato dei lavori. Ciascun preventivo deve essere dettagliato e contenere la descrizione analitica delle opere da realizzare con progetti, disegni e planimetrie, indicando i costi di ogni lavorazione e formulando le possibili opzioni dei lavori, per prevenire incertezze nel corso dei lavori che possono riservare costose sorprese ai condomini. Approvata la delibera, si predispone il contratto, che va firmato dall'amministratore a nome del condominio Il contratto Nel contratto - a cui viene allegato il capitolato - devono essere inseriti l'oggetto dei lavori, il costo concordato, la durata massima prevista (escludendo i ritardi per maltempo 0 cause di forza maggiore), l'acconto iniziale, l'importo e le scadenze delle successive rate da versare in base allo stato di avanzamento dei lavori (Sai), le verifiche in corso d'opera, la verifica finale e il collaudo dell'operache comporta la sua accettazione, il foro competente per le controversie oppure la clausola arbitrale 0 quella conciliativa. Molto diffuso è il ricorso all'arbitrato per predeterminare i costi del giudizio e fissare laduratamassimadel procedimento; però, per essere realmente efficace, laclausola arbitrale va predisposta di volta in volta, in base alla situazione specifica Il direttore e il responsabile dei lavori Nonostante non sia obbligatorio, è consigliabile che l'assemblea nomini un direttore dei lavori per controllare, nell'interesse del condominio, lo svolgimento dei lavori e la corretta esecuzione dell'opera .A seconda dei lavori, l'assemblea deve nominare pure il responsabile dei lavori o il coordinatore per la progettazione e per l'esecuzione dei lavori in base al Dlgs 81/08