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03/07/2019

Poteri del sindaco sul condominio degradato

Il Sole 24 Ore Dossier - Gian Lorenzo Saporito

Procedure speciali. Il Comune individua l'edificio o l'area in stato di grave incuria e chiede al tribunale la nomina di un amministratore giudiziario
LE CONDIZIONI Esistono già procedure adatte che si rifanno alla legge sui lavori pubblici e alle ordinanze di «somma urgenza» del Codice appalti
Anche i condomìni vengono coinvolti nello snellimento delle procedure, in un quadro generale che prevede incentivi fiscali ed edilizi. Collegando infatti il recupero edilizio conseguente ad eventi sismici (articolo 10), la ristrutturazione (che comprende la demolizione e ricostruzione, articolo 5), le agevolazioni fiscali per le imprese che acquistano manufatti da demolire e ricostruire (articolo 2 Dl Crescita 34/2019), il legislatore prevede anche procedure condominiali abbreviate in materia di lavori su edifici degradati. Il legislatore prevede una possibilità di intervento attraverso un amministratore giudiziario, professionista individuato dal giudice civile su richiesta del sindaco che abbia dichiarato l'immobile in stato di degrado, per assumere le decisioni "indifferibili e necessarie", anche sostituendosi all'assemblea condominiale. Ciò può avvenire su edifici condominiali degradati o, secondo la rubrica dell'articolo, genericamente "ubicati in aree degradate". Sembra quindi che basti l'ubicazione in aree degradate, individuate dal Comune procedure che risalgono alle leggi statali 457 / 1978, 179 / 1992 e 493/1993 oltre che alle leggi regionali. I lavori su edifici non degradati sotto l'aspetto edile, ma situati in zone degradate, potrebbero riguardare contributi generici quali quello per la gestione di luoghi o servizi comuni (parchi, viabilità interna dissestata). Più frequente sara' l'intervento su singoli "edifici condominiali dichiarati degradati", che il sindaco può individuare, previ accertamenti di tipo tecnico, tenendo presenti specifiche circostanze. Per esempio, potranno valutarsi emergenze sanitarie, di igiene pubblica o di edilizia, queste ultime intese solo come situazioni di rischio per la pubblica incolumità. Il sindaco, infatti, per l'articolo 50 del Tu Enti locali (267/2000) e quale Ufficiale di governo, può intervenire per superare situazioni di grave incuria o degrado, ma non può superare le mere esigenze di recupero o eliminazione del pericolo, senza imporre lavori eccedenti questa eliminazione. Esistono già procedure, che si rifanno alla legge sui lavori pubblici (articolo 7 della legge 2248/1865, allegato E), alle ordinanze di somma urgenza (articolo 163 del Tu Appalti 50/2016), autorizzando interventi anche su edifici all'interno di un terreno privato (Cassazione penale del 7 ottobre 1992), oltre all'articolo 30 del Codice stradale, che riguarda la conservazione dei fabbricati e dei muri che prospettano su via pubblica. Queste norme sono corredate da sanzioni penali (articolo 677), per omissione di lavori e minacce di rovina: le norme non impongono, in caso di pericolo, mere recinzioni (Cassazione, sentenza 21401/2009), ma esigono la predisposizione di tutto ciò che è necessario per evitare il pericolo. Il proprietario risponde penalmente della propria negligenza (Cassazione, sentenza 7665/2019), e con l'articolo 5 sexies della legge 55/2019 sarà più coinvolto nell'esecuzione di lavori, non potendo più trovare agevole scudo dell'operato dell'amministratore condominiale. Infatti, la nomina dell'amministratore giudiziario su sollecitazione del sindaco può rimediare a vari tipi di difficoltà (articolo 1105, comma 4, del Codice civile), quali l'omessa adozione di provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, l'impossibilità di formare una maggioranza, la mancata esecuzione di delibere già adottate. Starà all'amministratore far leva sulle sanzioni civili, penali e amministrative a carico dei condòmini inadempienti, che spesso costituiscono la maggioranza in quel tipo di edifici.