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29/07/2021

General contractor e polizze sono i nodi da sciogliere

Il Sole 24 Ore Dossier - Pier Paolo Bosso

IN CONDoMINIO
General contractor e polizze sono i nodi da scioglierep. 12 Come fare i lavori e quale strada operativa scegliere: sovente viene proposto all'amministratore di condominio un "pacchetto" onnicomprensivo con offerta economica del general contractor (Gc); viene definito proposta di collaborazione o offerta contrattuale a cui -generalmente- si accompagna la messa a disposizione di tecnici convenzionati (con il Gc) per le prime verifiche di carattere urbanistico e di fattibilità degli interventi, per il raggiungimento di due classi di miglioramento energetico e così via. I vantaggi del pacchetto A volte propongono, come aiuto all'amministratore, un ordine del giorno già pronto con relativo modello di delibera da seguire per dare gli incarichi. Generalmente il Gc che si propone, offre il supporto dei tecnici convenzionati che intervengono in assemblea per aiutare l'amministratore a spiegare come funziona il superbonus del 110%, quali tipi di lavori si possono fare e come funzionano lo sconto in fattura e la cessione del credito, visto che il Gc propone praticamente sempre questo tipo di copertura finanziaria. Di solito il Gc offre di anticipare tutte le spese dei professionisti tecnici e del professionista fiscale che curerà la cessione del credito o lo sconto in fattura. Offre poi di eseguire tutti i lavori previsti, o direttamente o, più spesso, affidandoli in subappalto ad altre imprese, che provvede egualmente a pagare. Emetterà poi una fattura finale al committente condominio, fattura che comprenderà tutte le spese dei professionisti che hanno prestato la loro attività e delle imprese che hanno eseguito lavori. Questo modo di procedere fa presa sul committente condominio, dal momento che i costosi lavori del 110% potrebbero non passare in assemblea se si dovessero anticipare le spese. Il Gc che anticipa tutte le spese evita anche all'amministratore di doversi interfacciare con una banca o intermediario finanziario a cui chiedere un prefinanziamento ponte con cui pagare man mano i lavori, cedendo il credito in occasione dei vari stati avanzamento lavori (Sal). Ciò vale anche con riferimento agli interventi trainati, all'interno delle singole unità immobiliari, come ad esempio il cambio di serramenti e infissi, anch'essi finanziati al 110 per cento. Questione di fiducia Questi sono tutti gli aspetti positivi, mentre l'aspetto negativo di tal modo di fare è costituito dal fatto che il committente accetta un'offerta chiavi in mano, perdendo ogni controllo sui lavori, dal possibile conflitto di interessi in cui potrebbero trovarsi i professionisti nominati e pagati del Gc, mentre dovrebbero essere figure a tutela e di fiducia del committente, perché va considerato il rischio di revoca delle detrazioni fiscali da parte delle Entrate. Come tutelarsi: i proprietari committenti non vogliono rischiare di partire con studi di fattibilità, progettazioni, lavori sugli edifici senza sicurezza e tranquillità sul fatto che poi non arrivino - dopo i controlli delle Entrate - revoche dei benefici fiscali, col rischio di dover versare somme pari alle detrazioni godute, direttamente o cedute con la cessione del credito o lo sconto in fattura, oltre a sanzioni ed interessi. Molti condòmini e amministratori di condominio preferiscono allora nominare loro i vari professionisti chiedendo loro lo sconto in fattura, per non dover anticipare costi, pattuendo che vengano pagati dal Gc scelto per curare i lavori, previo accordo in tal senso tra le parti. In tal caso il committente si sente più tutelato dai tecnici di fiducia coi quali magari collabora da anni. Ulteriore alternativa: affidarsi ai tecnici di fiducia e alle imprese di fiducia stipulando singoli contratti di appalto con ciascuno, chiedendo lo sconto in fattura a ciascuno per non anticipare spese e cedendo loro il credito, o ricorrere a prefinanziamenti bancari o di istituti abilitati, come detto sopra. Polizze da controllare Amministratori e condòmini devono potersi muovere in condizioni di tranquillità. La circolare 30/E/20 (paragrafo 6.4.1.) ha chiarito la previsione del decreto Rilancio in tema di polizze assicurative. La polizza deve essere stipulata dai soli tecnici abilitati al rilascio delle attestazioni e asseverazioni, con un massimale non inferiore a zoomila euro ed adeguato al numero di attestazioni o asseverazioni rilasciate ed agli importi degli interventi oggetto delle attestazioni o asseverazioni. Per chi appone il visto di conformità per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (articolo 121 decreto Rilancio), cioè commercialisti, consulenti del lavoro, Caf, è richiesta una polizza di assicurazione della responsabilità civile ai sensi degli articoli 6 e 22 del decreto 164/99, con massimale adeguato al numero dei contribuenti assistiti nonché al numero dei visti di conformità rilasciati, non inferiore a 3 milioni di euro. Devono garantire la totale copertura degli eventuali danni subiti dal contribuente, dallo Stato o altro ente impositore (nel caso di dichiarazione modello 730), non includendo franchigie o scoperti, commisurate al numero dei contribuenti assistiti nonché al numero dei visti di conformità rilasciati. In conclusione: i committenti, se non vogliono rischiare prima di partire con ogni lavoro assistito dal superbonus 110 %, devono pretendere di vedere e di avere -da tecnici e fiscalisti- copia delle polizze indicate sopra, in quanto, qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta, le Entrate chiederanno -a loro contribuenti- l'importo pari alla detrazione che risulterà non spettante. Dovranno poi difendersi in sede tributaria dal fisco e avviare un contenzioso per rivalsa verso i professionisti che li han seguiti. Ma, se le polizze non saranno più vigenti o non saranno adeguate a coprire ogni conseguenza e del recupero da parte del fisco, ebbene ogni conseguenza rimarrà a carico del proprietario o condòmino committente. Occorre far esaminare dal punto di vista legale ogni clausola delle polizze proposte dai professionisti al committente, avendo presente che il condominio - nei confronti dei professionisti - è considerato un consumatore garantito dal Codice del consumo. Le polizze devono garantire fino alla scadenza del termine per i possibili controlli fiscali. •
IN SINTESI Qui sotto il percorso. 1 Invitare l'amministratore a fare una prima assemblea per illustrare normativa, opzioni di cessione del credito/ sconto in fattura, massimali di spesa riconosciuti (ne serviranno almeno altre due). 2 Operativamente: a) affidare tutte le prestazioni professionali e lavorative a referente unico Gc che nomina e paga direttamente tutti i professionisti e le imprese subappaltatrici; b) affidamento a un Gc referente unico i lavori e separato affidamento di incarichi dal committente ai vari professionisti, con possibile previsione di pagamento degli stessi da parte del Gc previo sconto in fattura ai condòmini; c) affidamento dei lavori a raggruppamento di imprese (Ati, consorzi e così via) o a singole imprese frazionatamente e affidamento incarichi ai professionisti da parte del condominio committente chiedendo sconto in fattura a tutti o ricorrendo a prefinanziamenti di banche o intermediari finanziari abilitati con successiva cessione del credito. 3 Far controllare accuratamente i contratti proposti al condominio. 4 Chiedere e far controllare da esperti le polizze Rc professionali e a garanzia contro i rischi di revoca delle detrazioni fiscali e le polizze assicurative di garanzia sui lavori.